Desde 2014 el crédito hipotecario concedido en España se mantiene al alza de forma ininterrumpida. Es en esta situación en la que ha llegado el nuevo proyecto del Gobierno que tiene como objetivo reformar el sistema hipotecario actual. Concretamente se trata de un proyecto de ley que incorpora a la legislación española una directiva europea aprobada en 2014.

Es conveniente mencionar que dicha normativa debió introducirse en España el pasado mes de marzo del 2016, esto puede perjudicar al territorio español con una fuerte sanción debido a la demora.

El Ministerio de Economía, Industria y Competitividad esta llevando a cabo los trámites parlamentarios correspondientes con el fin de que a primero del 2018 se apruebe.

Los objetivos de la reforma,se pueden sintetizar en dos; en un primer lugar, incrementar la protección de los consumidores y por otro lado poner freno a la elevada litigiosidad que actualmente sacude al ámbito hipotecario.

El presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, espera que la reforma aclare ciertas cuestiones que a día de hoy se encuentran difusas, como la legalidad de los IRPH (índices alternativos al Euribor a los que están referenciadas algunas hipotecas de tipo variable) o la famosa cuestión de ¿quién paga los gastos de constitución de las hipotecas?.

La Asociación Española de Banca ,(AEB), matiza que dicha reforma puede desencadenar, como es obvio, en una modificación de las condiciones de financiación.

Por todo lo expuesto, el nuevo proyecto podría provocar que los bancos dificulten de nuevo el acceso al crédito, debido a que en el mismo se puede observar ciertas limitaciones, como es por ejemplo; la prohibición de la venta cruzada de otros productos financieros junto a la hipoteca, una estrategia en la cual las entidades vinculan los intereses que pagará el cliente por su hipoteca a la contratación de seguros de vida o desempleo y planes de pensiones, o gastar una cantidad de dinero con sus tarjetas de créditos.

Además el proyecto también podría limitar los ingresos que las hipotecas vienen proporcionando hasta ahora a los bancos. Por ejemplo, las comisiones por amortización anticipada (tanto parcial  como total) no podrán superar el 0.5% durante los tres primeros años de la hipoteca y el 0.25% durante los dos siguientes, desapareciendo a partir del quinto.

En cuanto a los conocidos intereses de demora, los cuales son cobrados por la entidades a los clientes que se retrasan en el pago de sus cuotas. Es conveniente destacar que a partir de ahora esta penalización estará limitada a tres veces el interés legal del dinero (dicho interés se encuentra a día de hoy en el 3%, el castigo al cliente no puede superar el 9%).

La reforma hipotecaria introduce un cambio fundamental en lo que se refiere al procedimiento de desahucio, debido a que a partir de ahora serán necesarias 9 cuotas sin pagar (o el 2% del capital) durante la primera mitad de la hipoteca y hasta 12 impagos ( o el 4% del capital) durante la segunda. A día de hoy los bancos pueden ejecutarlo con tan sólo sufrir tres impagos seguidos.

En los últimos años, las hipotecas a tipo fijo comercializada han igualado a las de interés variable. Este nuevo proyecto de ley del Gobierno quiere incidir en esta tendencia, para lo que abarata el coste asumido por el cliente que desea transformar su hipoteca variable en fija o viceversa; el coste del cambio estará limitado al 0.25% de la hipoteca durante los tres primeros años y será gratuito a partir de ese momento.

Lo mismo sucede con las hipotecas multidivisa, cuando entre en vigor al reforma, los usuarios podrán solicitar su nominación en euros y además pueden hacerlo durante toda la vida del crédito.

También es conveniente mencionar que la reforma otorga especial importancia a la fase precontractual, es decir, a la semana inmediatamente anterior a la firma del crédito ante notario. Como bien expone Matilde Tatay, socia fundadora del despacho de abogados especializado en servicios económicos Carrau Corporación: “El prestamista deberá entregar al cliente la documentación detallada sobre oferta vinculante, existencia de cláusulas esencialmente sensibles, escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados.

Una de las novedades principales del texto es que anima a los hipotecados a acudir al notario que estimen oportuno con toda esa información que les ha suministrados su banco; y ningún notario podrá negarse a asumir esta labor de asesoramiento, debido a que podrá ser sancionado.

Como bien, he expuesto con anterioridad uno de los objetivos de la mencionada reforma es poner coto a la elevada litigiosidad del sistema hipotecario, que ha provocado que desde junio se acumulen en los juzgados mas de 100.000 demandas relacionadas con estos préstamos.

Por todo ello, la reforma aboga aumentar la información en manos del consumidor y sugiere la posibilidad de crear un contrato hipotecario tipo. Además, prohíbe a los bancos ofrecer incentivos a sus empleados en función del volumen de préstamos que comercialicen, lo que provocó durante el anterior ciclo la concesión muchas veces alocada de este tipo de productos.

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